El “cierre” es el último paso para comprar y financiar una casa, es la fase en la cual la propiedad se transfiere oficialmente del vendedor a ti. Al cierre, tú y todas las demás partes en la transacción del préstamo hipotecario firman los documentos necesarios.

 

Tu cierre puede incluir algunas o todas estas entidades: tu agente de bienes raíces (mortgage broker), tu abogado, el abogado del vendedor, el representante del prestamista, representantes de firmas de títulos y depósitos en garantía, secretarios, secretarios y otro personal. El cierre puede demorar una (1) hora y más, según las cláusulas de contingencia de la oferta de compra o las instrucciones de depósito en garantía que deban ejecutarse.

La mayoría de los trámites de cierre o liquidación los realizan abogados y profesionales de bienes raíces. Aunque tú podrías o no estar involucrado en algunas de las actividades de cierre; dependiendo de con quién estés trabajando. Antes del cierre, debes hacer una inspección final o un “recorrido” para asegurarte de que se hayan efectuado las reparaciones solicitadas y que los elementos acordados para permanecer en la casa estén allí, como cortinas, accesorios de iluminación, etc.

Estos son gastos que tienes que pagar a las agencias estatales y locales, incluso si pagaste la casa en efectivo y no necesitaste una hipoteca:

 

Impuestos de transferencia: Requeridos por algunas localidades para transferir el título y la escritura del vendedor al comprador.

 

Tarifas de registro de escritura: Para pagar al secretario del condado, para registrar la escritura y la hipoteca y para cambiar la facturación del impuesto a la propiedad.

 

Impuestos prorrateados: Es posible que los impuestos sobre la propiedad deban dividirse entre el comprador y el vendedor, ya que vencen en diferentes épocas del año. Por ejemplo, si los impuestos vencen en octubre y tú cierras en agosto, deberás los impuestos de dos (2) meses y el vendedor deberá pagar los otros 10 meses. Los impuestos prorrateados generalmente se pagan en función de la cantidad de días, no de meses de propiedad. Algunos prestamistas pueden exigirte que abras una cuenta de depósito en garantía para cubrir estas facturas. De lo contrario, es posible que desees configurar uno tú mismo para asegurarte de que los fondos se reserven para estos gastos importantes.

 

Cargos estatales y locales: Se pueden aplicar otros impuestos y cargos hipotecarios estatales y locales.

Puede haber gastos pagados a terceros —agentes, abogados, inspectores o compañías de seguros—, incluso si pagaste en efectivo por la propiedad:

 

Honorarios de abogados: Es posible que quieras contratar a un abogado al comprar una casa. Por lo general, cobran un porcentaje del precio de venta de hasta el 1%. Aunque algunos abogados trabajan por horas o por una tarifa fija.

 

Costos de búsqueda de título: Por lo general, tu abogado realizará o coordinará la búsqueda de título para asegurarse de que no haya obstáculos, como gravámenes o demandas, con respecto a la propiedad. También, podrías trabajar con una compañía de títulos para verificar un título de propiedad limpio.

 

Seguro de propietario de vivienda: La mayoría de los prestamistas requieren que pagues por adelantado la prima del primer año del seguro de propietario de vivienda (a veces llamado seguro contra riesgos); en cuyo caso, deberás mostrar un comprobante de pago en el cierre. Esto asegura que la inversión esté asegurada incluso si se destruye la propiedad.

 

Comisión de ventas del agente de bienes raíces: El vendedor paga la comisión del agente de bienes raíces y, si un agente enumera la propiedad y otro la vende, la comisión generalmente se divide. La comisión es negociable entre el vendedor y el agente.

Tarifa de originación: Para procesar la solicitud de hipoteca, puede haber una tarifa fija o un porcentaje del préstamo hipotecario.

 

Informe de crédito: La mayoría de los prestamistas requieren un informe de crédito sobre ti y tu cónyuge (o un socio de capital). Esta tarifa es a menudo una parte de la tarifa de originación.

 

Puntos: Un punto equivale al 1 % del monto prestado y se puede pagar cuando se aprueba el préstamo antes o al cierre. Los puntos se pueden compartir con el vendedor, lo cual es negociable en la oferta de compra. Algunos prestamistas te permitirán financiar puntos que se sumarán al costo de la hipoteca. Si pagas los puntos por adelantado, estos serán deducibles de impuestos en el año en que se pagan. Se aplican diferentes reglas de deducibilidad a los préstamos para una segunda vivienda.

 

Honorarios del abogado del prestamista: Para que tu abogado redacte documentos y se asegure de que el título sea claro, también incluyen los gastos de representación en el cierre.

 

Tarifas de preparación de documentos: Se preparan varios documentos y papeles durante el proceso de compra de una vivienda, desde la solicitud hasta el cierre. Los prestamistas pueden cobrar por esto o los honorarios podrían estar incluidos en la solicitud y/o los honorarios del abogado.

 

Preparación del cronograma de amortización: Algunos prestamistas preparan una amortización detallada para el plazo completo de su hipoteca. Esto generalmente se hace para hipotecas fijas o hipotecas ajustables.

 

Inspección de suelos: Los prestamistas pueden solicitar que se inspeccione la propiedad para asegurarse de que no haya sido invadida y para verificar los edificios y las mejoras a la propiedad.

 

Avalúos: Los evaluadores profesionales pueden hacer una comparación del valor de la propiedad con el de otras propiedades del vecindario vendidas recientemente. Los prestamistas quieren estar seguros de que la propiedad vale el valor del préstamo hipotecario.

 

Seguro hipotecario del prestamista: Si tu pago inicial es del 20 % o menos, muchos prestamistas requieren que compres un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) por el monto del préstamo. Si no pagas tu préstamo, el prestamista recuperará su dinero. Estas primas de seguro continuarán hasta que sus pagos de capital, más el pago inicial, equivalgan al 20 % del precio de venta y pueden continuar durante la vigencia del préstamo. Las primas generalmente se agregan a cualquier cantidad que deba depositar en garantía para impuestos y seguro de propietario.

 

Seguro de título del prestamista: Incluso con una búsqueda de título para detectar obstáculos, gravámenes o demandas de la propiedad, muchos prestamistas requieren un seguro para proteger su inversión hipotecaria. Esta es una prima de seguro única que generalmente se paga al cierre —es solo para el prestamista, no para el comprador de la vivienda.

 

Tarifas de liberación: Si el vendedor ha trabajado con un contratista que puso un gravamen sobre la casa y espera el pago de los ingresos de la venta de la casa, puede haber tarifas para liberar el gravamen. El vendedor suele pagar estos honorarios que podrían negociarse en la oferta de compra.

 

Inspecciones requeridas por los prestamistas: El prestamista puede solicitar una inspección de termitas si solicita un préstamo hipotecario de la FHA o VA. En muchas áreas rurales, se puede requerir una prueba de agua para asegurar que el pozo y el sistema de agua mantendrán un suministro de agua adecuado para la casa; por cantidad, no por calidad. Según el contrato de venta y el tipo de propiedad, es posible que se requieran inspecciones adicionales.

 

Interés prepago: El primer pago regular de la hipoteca generalmente vence entre 6 y 8 semanas después del cierre; sin embargo, los costos de interés comienzan a la hora de cierre. El prestamista calculará el interés adeudado por ese período de tiempo; a veces, esa fracción de interés vence al momento del cierre.

 

Cuenta de depósito en garantía: Los prestamistas a menudo requieren que configure una cuenta de depósito en garantía, donde realizará pagos mensuales para impuestos, seguro de propietario de vivienda y, en ocasiones, PMI (seguro hipotecario privado). El monto colocado en esta cuenta al cierre depende de la fecha de vencimiento de los impuestos sobre la propiedad y del momento de la transacción de liquidación. El prestamista puede darte una aproximación del costo durante el proceso de solicitud de tu préstamo hipotecario.

La mayor parte de otros gastos iniciales es el depósito o la carpeta que realiza en el momento de la oferta de compra, el pago inicial restante en efectivo que realiza al cierre, o puede incluir:

 

 

Los prestamistas pueden requerir inspecciones, y tú puedes hacer que tu oferta de compra dependa de la finalización satisfactoria de algunas otras inspecciones, como pruebas estructurales, de calidad del agua, sépticas, de termitas, de techo y de radón. El vendedor y tú pueden negociar estas tarifas de inspección.

 

 

Es posible que desees comprar un seguro de título en caso de problemas imprevistos, para que no tenga que pagar una hipoteca sobre una propiedad que ya no posees. Una búsqueda minuciosa del título garantiza un título claro.

 

 

Tal vez quieras contratar a un evaluador profesional antes de firmar una oferta de compra o después de revisar el informe del avalúo del prestamista.

 

 

Deberás pagar los artículos de la casa que deseas que no se negociaron en la oferta de compra, como electrodomésticos, accesorios de iluminación, cortinas, muebles de jardín o combustible y propano que quedan en los tanques.

 

 

Si estás cambiando de trabajo, tu nuevo empleador podría pagar tu reubicación; de lo contrario, debes calcular los costos de mudanza, como alquiler de camiones, mudanzas profesionales, efectivo para depósitos de servicios públicos como teléfono, cable, electricidad, etc.

 

 

En la oferta de compra, puedes solicitar que el vendedor establezca una cuenta de depósito en garantía para sufragar cualquier costo de limpieza importante, procedimientos de mitigación de radón, pintura de la casa, reparación de electrodomésticos, etc. Según el contrato de oferta de compra y las cláusulas de contingencia, podrías encontrarte con múltiples gastos al mudarte. Ejemplo: Tu contrato de oferta de compra tiene una cláusula que condiciona la compra a una inspección estructural satisfactoria y se determina que la casa necesita un techo nuevo. Puedes negociar para que el vendedor se encargue de que se realice el trabajo, pero esto retrasará la fecha de cierre. Es posible que tengas aceptar un precio más alto por la casa o pagar algunos de los gastos de reparación del nuevo techo. O el vendedor y tú pueden dividir el costo utilizando estimaciones, proveídas por un contratista de su elección, y cada uno de ustedes pondrá fondos en una cuenta de depósito en garantía. O bien, el vendedor puede estar dispuesto a reducir el precio de venta de la casa, pero de cualquier manera, se necesitará dinero en efectivo para el nuevo techo.

 

 

A menudo se pasan por alto los principales costos iniciales al comprar una casa. El tiempo y los gastos invertidos en la búsqueda de una casa, que puede demorar hasta cuatro (4) meses, más el tiempo dedicado a buscar la mejor hipoteca para ti, el agente de bienes raíces adecuado, un abogado y entre otros trámites relacionadas que ocuparán tu valioso tiempo.

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés), contiene información sobre los costos de liquidación o cierre que probablemente enfrentarás.

 

Dentro de los 3 días hábiles desde el momento de tu solicitud de hipoteca, tu prestamista debe proporcionarle una “estimación del préstamo”. Esta es una estimación de los costos de liquidación o cierre, para que comprendas tu contrato de compra.

 

Esta estimación indicará cuánto efectivo necesitarás al momento del cierre para cubrir los impuestos prorrateados, el interés del primer mes y otros costos de liquidación.