Guía básica sobre hipotecas / Seguro hipotecario privado (PMI)
¿Qué es el Seguro Hipotecario Privado (PMI)?
¿Qué es el Seguro Hipotecario Privado (PMI)?
En una hipoteca convencional, cuando tu pago inicial es inferior al 20 % del precio de compra de la vivienda, los prestamistas generalmente requieren que obtenga un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) para protegerlos en caso de que incumplas con el pago de tu hipoteca.
A veces, deberás pagar hasta un (1) año de primas de PMI al cierre, lo que puede costar varios cientos de dólares. La mejor manera de evitar este gasto adicional es hacer un pago inicial del 20 % o consultar sobre otras opciones de programas de préstamos.
A veces, deberás pagar hasta un (1) año de primas de PMI al cierre, lo que puede costar varios cientos de dólares. La mejor manera de evitar este gasto adicional es hacer un pago inicial del 20 % o consultar sobre otras opciones de programas de préstamos.
¿Cómo funciona el seguro hipotecario privado (PMI)?
Las compañías de PMI escriben pólizas de seguro para proteger aproximadamente el 20% superior de la hipoteca contra el incumplimiento. Esto depende de los requisitos del prestamista y del inversionista, la relación préstamo-valor y el tipo de programa de préstamo involucrado. En caso de incumplimiento, el prestamista venderá la propiedad para liquidar la deuda y la compañía PMI le reembolsará cualquier monto restante hasta el valor de la póliza.
¿Obtener un seguro hipotecario privado (PMI) podría ayudarme a calificar para un préstamo más grande?
Sí, te ayudará a obtener un préstamo más grande. Te explicamos por qué: Digamos que tu familia tiene un ingreso bruto anual de $42,000 y deudas renovables mensuales de $800 para el pago del automóvil y tarjetas de crédito, además tiene $10,000 para el pago inicial y los costos de cierre de una hipoteca con un interés del 7%. Sin PMI, el precio máximo que puedes pagar es $44,600, pero con PMI cubriendo el riesgo del prestamista, ahora puedes comprar una casa de $62,300. En ese caso, el PMI te habría proporcionado un 39% más de capacidad de endeudamiento para obtener una vivienda.
¿Cuánto cuesta un seguro hipotecario privado (PMI)?
Los costos de PMI varían de una aseguradora a otra y de un plan a otro. Ejemplo: Una hipoteca de tasa ajustable altamente apalancada requiere que el prestatario pague una prima más alta para obtener cobertura. Los compradores con un pago inicial del 5 % pueden esperar pagar una prima de aproximadamente 0,78 % multiplicada por el monto anual del préstamo, $92,67 mensuales por un precio de compra de $150 000. Pero, la prima del PMI bajaría a 0.52% por el monto anual, $58.50 mensuales si se hiciera un pago inicial del 10%.
¿Cómo se paga el seguro hipotecario privado?
Las tarifas de PMI se pueden pagar de muchas maneras dependiendo de la compañía utilizada:
- Los prestatarios pueden optar por pagar la prima de un (1) año al cierre, y luego se cobra mensualmente una prima de renovación anual como parte del pago de la casa.
- Los prestatarios pueden optar por no pagar ninguna prima al cierre, pero agregar una prima mensual ligeramente más alta al pago de capital, intereses, impuestos y seguro.
- Los prestatarios que deseen eludir el pago del PMI al cierre, pero que no deseen aumentar el pago mensual de su casa, pueden financiar una prima global del PMI en su préstamo. Si el PMI se cancela antes de que venza el plazo del préstamo a través de la refinanciación, el pago del préstamo o la eliminación por parte del proveedor del préstamo, el prestatario puede obtener el reembolso de la prima.
¿Cómo puedo solicitar un PMI?
Por lo general, el comprador cubre el costo de PMI, pero el prestamista es el cliente de la compañía de PMI y busca seguros en nombre del prestatario. Los prestamistas generalmente solo tratan con unas pocas compañías de PMI porque conocen las pautas para esas aseguradoras. Esto puede ser un problema cuando una de las principales empresas del prestamista rechaza un préstamo porque el prestatario no se ajusta a sus parámetros de riesgo. Un prestamista podría hacer lo mismo y denegar la solicitud de préstamo sin consultar a una segunda compañía de PMI, lo que podría dejar a todas las partes en una posición indeseable. El prestamista tiene la difícil tarea de ser justo con el prestatario mientras busca la forma más efectiva de reducir la responsabilidad.
¿Cuál es la historia del seguro hipotecario privado (PMI)?
La industria de Seguros Hipotecarios Privados se originó en la década de 1950 con la primera gran aseguradora, Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC). Se los denominó “mágicos”, ya que se consideró que estos primeros métodos de PMI ayudaban “mágicamente” a obtener la aprobación del prestamista en paquetes de préstamos, que de otro modo serían inaceptables. Hoy en día hay 8 compañías de suscripción de PMI en los Estados Unidos.
Cancelación del seguro hipotecario privado (PMI)
La Ley de Protección de Propietarios de Vivienda de 1998 estableció reglas para la terminación automática y la cancelación del prestatario del Seguro Hipotecario Privado (PMI) para hipotecas de vivienda. Estas protecciones se aplican a ciertas hipotecas de vivienda firmadas a partir del 29 de julio de 1999 para la compra de una vivienda, la construcción inicial o el refinanciamiento de una vivienda unifamiliar. No se aplica a préstamos FHA o VA asegurados por el gobierno, ni a préstamos con PMI pagado por el prestamista. Con ciertas excepciones —hipotecas de viviendas firmadas a partir del 29 de julio de 1999—, tu PMI debe cancelarse automáticamente cuando se alcance el 22 % del capital de tu vivienda, en función del valor original de la propiedad y si los pagos de tu hipoteca están al día. También se puede cancelar a petición tuya —con ciertas excepciones—, cuando alcance el 20 % del capital, basado en el valor original de la propiedad, siempre que los pagos de tu hipoteca estén al día.
Excepciones:
- Tu préstamo es de “alto riesgo”.
- No has estado al día con tus pagos dentro del año anterior al tiempo de terminación o cancelación.
- Tienes otros gravámenes sobre la propiedad.
Pídele a tu prestamista o administrador hipotecario información sobre estos requisitos. Si firmaste tu hipoteca antes del 29 de julio de 1999, puedes solicitar que se cancele el PMI una vez que supere el 20 % del valor líquido de la vivienda. Sin embargo, la ley federal no requiere que tu prestamista o administrador hipotecario cancelen el seguro.
Compañías aseguradoras de PMI
Amerin Guaranty Corporation 303 East Wacker Drive, Suite 900 Chicago, IL 60601 Tel: 800-257-7643 Fax: 312-540-0564
| PMI Mortgage Insurance Company 601 Mongomery Street San Francisco, CA 94111 Tel: 800-288-1970 Fax: 415-291-6175
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Commonwealth Mortgage Assurance Company 1601 Market Street Philadelphia, PA 19103-2197 Tel: 800-523-1988 Fax: 215-496-0346
| Republic Mortgage Insurance Co. P.O. Box 2514 Winston-Salem, NC 27102-9954 Tel: 800-999-7642 Fax: 919-661-0049
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G.E. Capital Mortgage Insurance Corporation P.O. Box 177800 Raleigh, NC 27615 Tel: 800-334-9270 Fax: 919-846-4260
| Triad Guaranty Insurance Corp. P.O. Box 25623 Winston-Salem, NC 27114 Tel: 800-451-4872 Fax: 919-723-0343
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Mortgage Guaranty Insurance Corporation P.O. Box 488 Milwaukee, WI 53201 Tel: 800-558-9900 Fax: 414-347-6802
| United Guaranty Corporation P.O. Box 21567 Greensboro, NC 27420 Tel: 800-334-8966 Fax: 919-230-1946
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Ley de Informes Crediticios Justos
La Ley de informes crediticios justos (FCRA) está diseñada para ayudar a garantizar que las agencias de informes del consumidor (CRA, por sus siglas en inglés) proporcionen información correcta y completa a las empresas para que la utilicen al evaluar tu solicitud. Tus derechos bajo la Ley de Informe Justo de Crédito:
- Tienes derecho a recibir una copia de tu informe de crédito. La copia de su informe debe contener toda la información en su expediente al momento de su solicitud.
- Tienes derecho a saber el nombre de cualquier persona que haya recibido su informe crediticio en el último año (para la mayoría de los fines) o en los últimos dos años (para fines laborales).
- Cualquier empresa que niegue tu solicitud debe proporcionar el nombre y la dirección de la CRA con la que se comunicó, siempre que la denegación se haya basado en la información proporcionada por la CRA.
- Tienes derecho a una copia gratuita de tu informe de crédito, cuando su solicitud es denegada debido a la información proporcionada por la CRA. Tu solicitud debe realizarse dentro de los 60 días posteriores a la recepción de tu notificación de denegación.
- Si cuestionas la integridad o exactitud de la información en tu informe, debes presentar una disputa con la CRA y con la empresa que proporcionó la información a la CRA. Tanto la CRA como el proveedor de la información están legalmente obligados a volver a investigar su disputa.
- Tienes derecho a agregar una explicación resumida a tu informe de crédito si tu disputa no se resuelve para tu satisfacción.
